Il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs pour les personnes souhaitant investir dans l’immobilier neuf. Le statut LMNP est l’un d’entre eux. Il permet de bénéficier de plusieurs avantages, notamment fiscaux. Découvrez avec Immobilier Neuf Conseil, le dispositif LMNP, comprenez ses avantages et sa fiscalité afin d’en bénéficier lors de votre futur projet d‘investissement.
Comprendre le dispositif LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : C’est un régime fiscal permettant à un investisseur locatif de bénéficier de plusieurs avantages. Il vous accorde notamment l’avantage de ne pas payer ou très peu d’impôts sur les loyers que vous percevez. De plus, ce dispositif de défiscalisation est ouvert à toutes les personnes souhaitant investir dans la pierre. Le statut LMNP peut être applicable dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien.
Pour profiter du dispositif LMNP, il ne faut pas que cette activité génère plus de 70 000 euros de revenus annuels ou plus de 50 % des revenus du foyer.
Par ailleurs, pour pouvoir profiter des avantages du statut, il faut respecter certaines conditions. Premièrement, il faut que votre bien bénéficie du statut meublé/location meublée c’est-à-dire que le logement doit posséder tous les équipements afin d’être habitable immédiatement. Également, les sommes que vous percevrez du locataire durant l’année ne devront pas dépasser 23 000€, sinon vous serez considéré comme Loueur Professionnel Meublé (LMP).
Les bénéfices du statut LMNP
Le statut LMNP permet de pouvoir bénéficier de plusieurs avantages permettant de réduire vos coûts lors d’un investissement locatif.
Si vous souhaitez investir dans une location meublée vous aurez l’opportunité de profiter d’une plus importante rentabilité. En effet, elle vous permet de pouvoir déterminer les performances de l’investissement. La rentabilité est calculée selon le quotient des recettes locatives de l’année hors charges et le montant du bien.
Par exemple, pour l’investissement d’un bien immobilier à 100 000€ pour lequel vous dégagerez 5000€ de loyers annuels. Le calcul se présente ainsi : 5000/100 000 x 100 = une rentabilité brute de 5%. Il faut savoir que si vous investissez dans des résidences de services le rendement est connu à l’avance. Actuellement, il se situe autour de 4,5% par an. Ce rendement sera amené à augmenter dans le temps.
Le dispositif LMNP permet également de pouvoir vous accorder une certaine sécurité. En effet, investir dans l’immobilier reste de nos jours un placement sécurisé qui permet sur le long terme de ressortir un revenu régulier. En plus de cette sécurité, vous pourrez, avec le statut LMNP, être soulagé de la gestion du bien. Effectivement, si votre investissement est au sein d’une résidence de service, la gestion des locataires sera à la charge de la société qui exploite la résidence.
En outre, investir avec le dispositif LMNP dans une résidence de service vous donne la possibilité de récupérer la TVA à 20%. Pour cela, votre bien neuf doit être situé dans une résidence de services (résidence étudiante, de tourisme, EHPAD…). Afin de récupérer la TVA, vous devez conserver votre logement pendant 20 ans minimum. Si vous le revendez avant vous devrez rembourser la TVA au prorata des années restantes.
Et pour finir, vous bénéficierez d’un versement sécurisé de vos loyers pendant 9 ans grâce au bail commercial signé avec la société exploitant la résidence.
Les conditions d’éligibilité
Afin que votre logement meublé soit éligible au statut LMNP, il doit respecter certaines conditions.
Premièrement le bien doit être meublé c’est-à-dire qu’il doit avoir la qualité de logement habitable. Pour cela il doit être constitué de :
- Une literie
- Un four ou four micro-ondes
- Plaques de cuisson
- Réfrigérateur et congélateur
- Vaisselle
- Ustensiles de cuisine
- Luminaires
- Tables et chaises
- Matériel d’entretien
Les biens concernés
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il existe 5 types de biens auquel l’investisseur peut prétendre :
- La résidence étudiante : destinée uniquement aux étudiants.
- La résidence EHPAD : destinée aux personnes âgées dépendantes.
- La résidence de tourisme : destinée à l’accueil de touristes.
- La résidence d’affaire : destinée aux clients d’affaires en déplacement.
- La résidence pour senior : destinée à des personnes vieillissantes souhaitant garder leur indépendance
Les régimes fiscaux dans le statut LMNP
Au sein du statut LMNP, il y a deux types de régimes fiscaux.
Dans un premier temps, vous allez retrouver le régime micro-BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cette fiscalité avantageuse vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur l’ensemble de vos revenus locatifs. Donc si votre investissement LMNP vous rapporte 8000€ par an, vous profiterez d’un abattement de 4000€ par an.
Pour que le régime micro-BIC soit appliqué il faudra respecter les conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ HT.
- Il faut que la location soit utilisée en tant que résidence principale
Le régime Réel s’appuie sur deux éléments bien distincts, les bénéfices provenant de la location meublée et sur la TVA appliqué. Vous devrez opter pour ce régime d’imposition si les revenus de la location dépassent 32 900€ par an. On retrouve deux types de sous-régimes :
- Le régime réel simplifié
- Le régime réel normal
Le régime réel simplifié s’applique aux Loueurs Meublé Non Professionnel dont la recette annuelle ne dépasse pas 247 000€. Ce régime d’imposition permet de déduire l’ensemble des charges liées au logement (travaux d’entretien et de réparations, taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion…)
Il permet également de réduire certains amortissements correspondant à la perte de valeur du bien. On retrouve l’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier ainsi que l’amortissement des travaux de construction et reconstruction.
Par ailleurs, pour se voir appliqué ce régime, il faut tenir une comptabilité. Elle permettra de justifier de l’exactitude des résultats.
Vous passerez obligatoirement au régime réel normal si vos revenus locatifs excèdent les 247 000€. Le montant des revenus locatifs pris en compte pour le calcul de l’imposition sera le bénéfice imposable. C’est la différence entre les loyers perçus sur l’année et les différentes charges liées à l’activité.
Comme pour le régime réel simplifié, il faudra tenir une comptabilité en procédant à l’inventaire mobilier chaque année.
Bien choisir son statut juridique
- Les frais engagés lors de la location du bien : les intérêts d’emprunt et la taxe foncière. Plus ces frais seront élevés, plus les charges déductibles seront importantes dans le régime Réel.
- L’amortissement : Lorsqu’il s‘agit du régime Micro, il n’est pas possible d’amortir la valeur du bien, alors que l’amortissement entre en compte dans le calcul de la base imposable et permet de la diminuer dans le régime réel.
- La nature du bail : si la location meublée concerne un bail de location saisonnière, l’abattement forfaitaire dans le cas du régime micro sera de 71%, de quoi rendre ce statut attractif. Si le projet d’activité concerne un bail meublé de résidence principal, le régime réel semble plus adapté.
La loi Censi-Bouvard et le LMNP
La loi Censi-Bouvard est un dispositif très intéressant pour les personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. Cette loi peut, en effet, être cumulée avec le statut LMNP. Elle permet donc, en plus des avantages du LMNP, de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant investi. Vous avez également la possibilité de pouvoir reporter pendant 6 ans la réduction d’impôt, à condition que le logement soit encore en location.
En résumé
Comme vous l’aurez compris, le statut LMNP vous offre la possibilité de disposer de plusieurs atouts afin d’effectuer un investissement locatif à moindres coûts. Investir avec ce dispositif vous apportera confort et sécurité. De plus, vous pourrez préparer votre retraite grâce à un investissement sûr qui vous apportera un revenu conséquent chaque mois.
